住宅建筑工程质量检查机构委托方式

住宅建筑工程质量检查机构委托方式

正如前文中所说，国外的住宅建筑工程质量检查机构已经成立了过百年时间，运作经验丰富、行业规范合理。在引入国外的住宅建筑工程质量检查机构之前，追根源，先来了解一下国外的住宅建筑工程质量检查机构的委托方式。

第一种是业主委托成立的方式。这种住宅建筑工程质量检查机构的成立方式是最普遍的，正如前文所说，在法国，有9%的房屋质量检查机构都是受业主委托成立的，检查机构受业主的委托，由业主支付质量检查费，而保险公司则只负责对住宅建筑工程质量检查机构的确认权。业主委托的方式在西方国家的顺利推行，与西方国家的独特情况有关。西方有其独特的土地制度背景，在土地私有制的情况下，业主作为唯一的投资方，对房屋的设计、施工具有绝对的控制权，而且，国外的大部分私人住宅都是独栋建筑，方便委托质量检查机构为其检查监督质量。住宅建筑工程质量检查机构通过与业主建立委托合同关系，便于质量检查机构借助业主的投资者地位来开展质量检查服务，更方便对设计、施工等相关各方进行质量检查和提出整改意见。

诚然，这种委托方式能够保证住宅建筑工程质量检查机构的独立性，但是，这种成立方式在我国却不太可能。中国的城市建筑一般为高层住宅公寓，居民只有土地的使用权，而没有土地的所有权，因此，一幢大楼的业主有几百甚至上千户，无论是哪个单独的业主，都没有对设计、施工的绝对控制权，也不是唯一的投资者。另外，即使是在郊区等唯一投资者的情况下，也会滋生出许多问题。例如，当业主为了及时住进新房或者要求采用并不合适的建筑材料的时候，或者提出并不符合规范的设计要求的时候，质量检查机构就会陷入进退两难的境地。一方面是，独立、客观性，保证房屋质量的宗旨，一方面是接受业主的出资委托，不同意的话，可能就会遭到罢免。

第二种委托方式跟我国现行的方式基本一样，由开发商负责委托住宅建筑工程质量检查机构，这与我国目前的开发商委托监理公司监督工程质量的行为是一样的，这种情况，在国外一般较少，但是，在国内基本都采用这种方式。这种检查方式的优点是，开发商资金等各方面实力雄厚，使得质量检查机构在房屋建设中的活语权更足。但是，这种委托方式的缺点也是显而易见的，开发商往往面临着工期和质量的选择，许多开发商为了能让房屋提前上市，迅速回笼资金(晚一天上市，开发商需要偿还的利息就越多)，很多时候会放弃房屋的质量。这时候，住宅建筑工程质量检查机构也会出现刚才提到的进退两难的局面。住宅建筑工程质量检查机构一方面从开发商那里取费，另一方面又要检查总承包商的不规范行为，检查出问题后，如果总承包商不肯改，就会面临困境，非常公正地写入报告就会面临总承包商不肯付监督费的风险，而如果不公正的对质量问题视而不见，就会丧失质量检查机构的独立性和公正性。所以，这种委托方式也并不适合我国。

第三种委托方式，是由住宅建筑工程质量保险的主体一保险公司负责委托质量检查机构检查房屋质量。这种委托方式，虽然在一定程度上增加了保险公司的财政负担，但是，因为保险公司与工程建设的五个主体之间没有直接的利益联系，这也就能够确保质量检查机构的独立性与客观性，能够站在公正客观的角度顺利对房屋质量进行检查，井提出相应建议。

这种委托方式确保了住宅建筑工程质量检查机构的工作目标不再是获取业主的满意或者是开发商的满意，而是获取保险公司的满意。而保险公司的要求就是公正客观地反映房屋质量实际状况，从而为制定保单提供真实依据。当住宅建筑工程质量检查机构是受到保险公司的委托而不是开发商或者业主的委托的时候，其工作的目标就是获得保险公司的满意，即公正客观地看待房屋质量。这种委托方式，对于我国新生的质量检查机构的健康成长来说是极其重要的。但是，值得注意的是，关于委托检查机构的服务费应该是从收取的保费中获取，还是采用其他方式，都有待在现实实践继续论证。